가정이 같아야 비교할 수 있습니다
다음은 실제 시세가 아닌 계산 예시입니다. 전세 보증금 2억 원 전액을 연 4.5% 이자로 빌리면 월 이자는 75만 원입니다. 반전세 보증금 1억 원을 같은 이율로 빌리고 월세 50만 원을 내면 월 이자 37만 5,000원에 월세를 더해 87만 5,000원입니다. 월세 보증금 5,000만 원을 자기 돈으로 내고 월세 80만 원을 내면 명목 월 지출은 80만 원입니다.
하지만 세 번째 선택지는 자기 돈 5,000만 원이 묶입니다. 다른 선택지의 보증금도 현금으로 충당하는 부분이 있다면 기회비용을 계산해야 공정합니다. 대출 원금 상환, 보증료, 중개보수, 이사비, 관리비와 세제 혜택도 조건에 따라 다릅니다.
비용 외에 확인할 것
- 계약 전 등기사항증명서와 선순위 권리, 실제 소유자 확인
- 보증금 반환 가능성과 반환보증 가입 조건 확인
- 실제 대출 가능 여부와 적용 금리, 상환 조건 확인
어느 방식이 ‘항상 가장 저렴하다’고 말할 수 없습니다. 같은 주택과 거주기간, 자금 조달 조건을 놓고 총비용과 보증금 회수 위험을 함께 비교하세요.
24개월 거주라면 월 지출 합계는 얼마인가
앞의 가상 조건을 24개월 동안 유지하고 이자율·월세가 바뀌지 않는다고 가정하면 다음과 같습니다. 보증금 원금은 계약 종료 때 반환받는 것을 전제로 월 지출 합계에서 따로 적었습니다. 실제 총비용이나 현재 시세표가 아닙니다.
| 가상 방식 | 월 이자+월세 | 24개월 합계 | 보증금 조달 |
|---|---|---|---|
| 전세 | 75만 원 | 1,800만 원 | 2억 원 전액 대출 가정 |
| 반전세 | 87만 5,000원 | 2,100만 원 | 1억 원 전액 대출 가정 |
| 월세 | 80만 원 | 1,920만 원 | 자기 돈 5,000만 원 가정 |
이 표만 보면 전세가 가장 낮아 보이지만 세 선택지의 자기 돈 투입액과 보증금 회수 위험이 다릅니다. 월세 쪽에 묶인 자기 돈 5,000만 원의 대체 사용 가치, 전세대출 원금 상환 방식, 보증료·중개보수·관리비 등은 표에 넣지 않았습니다. 동일한 현금 보유액과 대출 가능 조건으로 다시 계산하지 않으면 비용 우열을 확정할 수 없습니다.
보증금 회수 위험은 어떻게 비교하나
HUG 전세피해 예방 안내는 등기부에 보이는 근저당권뿐 아니라 다가구주택의 등기부에 보이지 않는 선순위 임차보증금도 확인하라고 설명합니다. 세 방식 모두 보증금이 있다면 해당 주택의 소유자·담보권·선순위 임차보증금과 반환보증 가능 여부를 각 계약금액에 맞춰 검토해야 합니다. 표의 24개월 현금 지출이 작다는 이유만으로 보증금 회수 위험도 작다고 판단할 수 없습니다.
표는 설명용 가상 계산이다. HUG 전세피해 예방 안내 확인: 2026-10-20 UTC.