임대차가 끝났는데 전세보증금을 돌려받지 못했다면 계약 종료의 증거, 현재의 점유·주민등록 상태, 반환보증 가입 여부를 먼저 확인한다. 이사 시점에 따라 권리에 영향이 생길 수 있으므로, 임차권등기명령을 신청했다는 사실만으로 이사해도 된다고 판단하지 않는다.
1. 계약이 실제로 종료됐는지 확인
계약서의 만료일과 갱신·해지 통지 기록을 확인한다. 문자, 이메일, 내용증명 등 임대인에게 반환을 요구한 기록도 보존한다. 묵시적 갱신이나 통지 시점에 따라 종료일이 달라질 수 있으므로 한 가지 날짜를 모든 계약에 적용해서는 안 된다.
2. 이사 전 대항력과 우선변제권 확인
집을 비우거나 전입신고를 옮기기 전에 권리 상태를 확인해야 한다. 생활법령정보의 주택 임차권등기명령 안내에 따르면, 임대차 종료 후 보증금이 미반환된 경우 법원에 신청할 수 있고 임차권등기를 마친 후 이사해도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있다. 신청 접수와 실제 등기 완료는 다른 단계다. 등기부에서 완료 여부를 확인한다.
3. 반환보증에 가입했다면 보증기관 절차 확인
보증서에서 기관과 보증 범위·기간을 확인한다. HUG 가입자는 HUG 전세보증금반환보증 이행청구 안내를, HF 가입자는 HF 전세지킴보증 청구 안내를 확인할 수 있다. 보증에 가입했다는 사실만으로 즉시 지급되는 것은 아니다. 사고 사유, 청구 시점, 서류와 심사를 보증기관별로 확인해야 한다.
4. 반환보증이 없거나 지급이 지연된다면
임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록·확정일자 자료, 등기부와 반환 요청 기록을 모은다. 사안에 따라 임차권등기명령, 보증금반환청구 소송, 지급명령, 가압류 등을 검토할 수 있다. 어느 절차가 맞는지와 비용·기간·집행 가능성은 선순위 권리와 임대인의 재산 상태에 따라 다르다. 법률구조공단이나 주거 상담 창구에서 사건별 상담을 받는 것이 좋다.
경매가 진행된다면 실제 배당은 권리 취득 시점, 선순위 담보권, 소액임차인 요건 등 여러 요소에 따라 달라진다. 전입신고와 확정일자만 있으면 전액을 우선 회수한다는 뜻은 아니다.
지금 할 일
- 계약 종료일과 반환 요청 증거 확인
- 집을 비우거나 전입을 옮기기 전에 현재 권리 상태 확인
- 반환보증 가입 기관과 청구 요건 확인
- 이사가 필요하면 임차권등기의 실제 완료 여부 확인
- 회수가 지연되면 사건별 법률 상담으로 청구·집행 절차 결정