전세계약 전 반드시 확인해야 할 5가지
전세계약에서 가장 중요한 서류는 등기부등본이다.
계약 전에 이것만 제대로 봐도 전세사기 대부분은 피할 수 있다.
많은 사람들이 어디를 봐야 하는지 모르는 게 문제다.
아래 내용을 보면 전세계약 리스크를 구조적으로 줄이는 법을 알 수 있다.
📌 등기부등본은 어디서 발급?
👉 인터넷등기소
https://www.iros.go.kr/
- 열람: 소액 수수료
- 발급: 법적 효력 있음
- 계약 당일 최신본 확인 필수
등기부등본 구조 이해하기
등기부등본은 크게 3부분이다.
1️⃣ 표제부
2️⃣ 갑구
3️⃣ 을구
전세계약에서 핵심은 갑구와 을구다.
① 표제부 — 건물 정보 확인
표제부에는:
- 건물 주소
- 면적
- 용도 (다가구, 다세대, 오피스텔 등)
이런 정보가 나온다.
👉 계약하려는 집과 등기 주소가 정확히 일치하는지 꼭 확인하자.
② 갑구 — 소유자 확인
여기서 반드시 확인할 것:
✔ 계약서상 임대인과 소유자 이름이 동일한지
✔ 최근 소유권 이전 이력 과도하게 많지 않은지
✔ 가압류·압류 표시 여부
👉 압류/가압류가 있으면, 세금·채권자 우선권 때문에
전세보증금 회수가 어려워질 수 있음.
③ 을구 — 근저당 확인 (가장 중요)
전세에서 가장 위험한 건 근저당권이다.
을구에 적힌 내용:
- 근저당권 설정 금액
- 채권최고액
- 그리고 금융기관 이름
👉 여기서 근저당 + 전세보증금 합계가
집값보다 크면 위험 신호다.
📊 근저당 안전 판단 공식
예시:
- 집 매매가 4억
- 근저당 2억
- 전세보증금 2억
→ 2억 + 2억 = 4억
→ 결과: 전세가율 100% → 위험
✔ 안전선: 매매가의 70~80% 이하
⚠ 주의: 80~90%
❌ 위험: 90% 이상
전세가율이 높으면 전세보증금 회수 리스크가 커진다.
🚨 이런 등기부는 피하자
- 근저당이 매매가 80% 초과
- 신탁 등기 표기
- 가압류·압류 표기
- 소유권 변경이 최근에 과도하게 많음
이런 조건이 있으면
그 집 자체가 전세 리스크가 높은 집이다.
📝 계약 당일 체크 순서
1️⃣ 최신 등기부 재확인
2️⃣ 임대인 신분증 확인
3️⃣ 계약서 작성
4️⃣ 잔금 지급
5️⃣ 전입신고 + 확정일자
이 순서대로 체크하면
“등기부만 보고 계약한 집”도 안전하게 정리할 수 있다.
📌 전세계약 전 꼭 같이 보면 좋은 글
등기부 보는 법만으로는 부족하다. 다른 리스크/예방법도 함께 확인하자.
📌 전세계약할 때 절대 하면 안 되는 7가지
👉 현장에서 실수하기 쉬운 7가지 포인트
📌 전세보증금 못 돌려받으면 어떻게 해야 할까? 단계별 정리
👉 최악의 경우, 법·절차로 보증금을 지키는 방법
🚨 전세계약 전략 핵심 한 줄
전세는 “싸다고 계약하는 것”이 아니라
보증금을 빼앗기지 않는 계약이 목적이다.
🔗 정리: 안전 전세계약 순서
- 등기부등본 확인
- 전세가율 계산
- 전세보증보험 가입 여부
- 확정일자 + 전입신고
- 관리비·공과금 확인
- 최악 시 대응 절차 숙지
(👉 전세보증금 못 돌려받으면 어떻게 해야 할까?)
🎯 핵심 요약
- 등기부등본에서 갑구(소유자)와 을구(근저당)만 정확히 봐도 전세 리스크의 대부분은 피할 수 있다.
- 등기부만 제대로 봐도 위험 집을 걸러낼 수 있음
- 전세보증보험/확정일자/전입신고는 필수