등기사항증명서의 세 부분
표제부에서 건물 표시와 주소를, 갑구에서 소유권과 압류·가압류 등 권리관계를, 을구에서 근저당권 등 담보권을 확인합니다. 계약서의 집 주소와 실제 건물, 등기상 소유자가 일치하는지 점검하세요. 대리인과 계약한다면 위임 범위를 별도로 확인해야 합니다.
확인 시점과 한계
계약 전뿐 아니라 잔금 지급 직전에도 최신 등기사항증명서를 다시 확인하는 것이 좋습니다. 등기만으로 임대인의 모든 채무, 세금, 기존 임차인의 보증금, 주택 시세를 알 수는 없습니다. 다가구주택에서는 다른 임차인의 선순위 보증금도 중요합니다. ‘근저당 채권최고액 + 내 보증금이 매매가의 70% 이하면 안전하다’는 보편적인 공식도 없습니다.
전입신고, 실제 점유, 확정일자의 법적 효과와 우선순위는 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 반환보증은 HUG 등 기관별 상품 조건을 확인하세요. 등기사항증명서 한 장만으로 전세사기를 대부분 막는다는 표현은 과도합니다.
다가구주택이라면 등기부 밖의 자료도 필요합니다
HUG 전세피해 예방 안내 책자는 다가구주택의 경우 등기부에 표시되는 근저당권뿐 아니라 표시되지 않는 다른 호실의 선순위 임차보증금을 확인하라고 설명합니다. 계약을 결정하기 전 임대인 또는 중개사에게 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황 등 다른 호실의 보증금·우선순위를 판단할 수 있는 자료를 요청하세요. 자료를 받지 못했다면 등기부의 근저당 채권최고액만 더해 ‘회수 가능액’을 확정할 수 없습니다.
확인 시점도 분리해야 합니다. 계약 전에 주소·소유자·갑구·을구를 맞춰 보고, 잔금 직전 새 등기사항증명서에서 변경된 권리를 확인합니다. 이미 서명한 계약서나 오래된 등본 사진으로 현재 권리를 대신 판단하지 마세요. HUG 안내에는 계약 후에도 확정일자와 전입신고를 마치는 단계가 따로 적혀 있습니다. 개별 권리순위와 반환 가능성은 실제 자료와 계약 조건에 따라 판단해야 합니다.
HUG 전세피해 예방 안내 확인: 2026-10-20 UTC. 특정 주택의 등기·선순위 금액은 조회하지 않았다.