전세 계약의 확정일자를 하루 늦게 받으면 언제나 순위가 한 단계씩 밀리는 것은 아니다. 그 사이 다른 담보권이 설정됐는지, 집을 인도받고 전입신고를 한 시점이 언제인지에 따라 결과가 달라진다. 안전을 위해 계약 전후 등기부와 대항요건을 함께 확인해야 한다.
대항력과 우선변제권은 다르다
생활법령정보의 주택임대차 우선변제권 안내에 따르면, 주택 인도와 전입신고를 마친 날 또는 그 전에 계약서에 확정일자를 받았다면 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다. 확정일자를 나중에 받았다면 그 취득 시점도 따로 고려해야 한다.
하루 차이가 영향을 주는 경우
계약과 잔금 지급 사이 또는 전입신고·확정일자 사이에 새 근저당권 등이 설정되면 배당 순위에 영향을 줄 수 있다. 그러나 날짜만 보고 ‘기존 근저당 1순위, 새 근저당 2순위, 세입자 3순위’라고 단정할 수 없다. 실제 권리의 접수·효력 시점, 소액임차인 보호 규정 등을 함께 봐야 한다.
확인 순서
- 계약 전과 잔금 지급 직전에 등기부의 소유자·담보권을 확인한다.
- 집을 인도받은 뒤 가능한 한 빨리 전입신고와 확정일자 부여 절차를 확인한다.
- 계약서와 확정일자 기록을 보존한다.
- 보증금 회수 위험이 보이면 보증기관이나 법률 상담 창구에 개별 순위를 확인한다.
보증보험 가입 가능 여부와 실제 보장 범위도 기관마다 다르다. 가입 가능하다는 말만으로 선순위 권리 위험이 사라지는 것은 아니다.