2026 최신 체크리스트 (전세사기 예방 포함)
전세계약은 한 번 잘못하면 수천만 원, 많게는 수억 원이 묶일 수 있다.
2023~2025년 전세사기 사례가 급증하면서 계약 전 확인 절차는 선택이 아니라 필수가 됐다.
아래 7가지는 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트다.
① 등기부등본 안 보고 계약하기 ❌
가장 기본이지만 가장 많이 놓치는 부분이다.
반드시 확인해야 할 항목:
- 소유자 이름 (계약서상 임대인과 동일한지)
- 근저당 설정 금액
- 가압류·압류 여부
- 신탁 여부
👉 근저당 + 전세보증금 합계가 매매가의 70~80%를 넘으면 위험 신호다.
등기부등본 무료 열람 →
인터넷등기소
② 전세가율 90% 이상 집 계약하기 ❌
전세가율(전세보증금 ÷ 매매가)이 너무 높으면 보증금 회수가 어려워진다.
| 구간 | 판단 |
|---|---|
| 70% 이하 | ✔ 안전 |
| 80% 이상 | ⚠ 주의 |
| 90% 이상 | ❌ 위험 |
시세 확인 →
국토교통부 실거래가 공개시스템
③ 확정일자·전입신고 미루기 ❌
확정일자와 전입신고는 우선변제권 확보의 핵심이다.
반드시 이 순서를 계약 당일 지켜야 한다.
잔금 지급 → 전입신고 → 확정일자
하루라도 미루면 그 사이 설정된 근저당보다 후순위로 밀릴 수 있다.
확정일자 법적 의미 →
국가법령정보센터
④ 전세보증보험 가입 안 하기 ❌
전세보증보험은 마지막 안전장치다.
특히 빌라·다세대·신축 계약자라면 가입 가능 여부부터 확인해야 한다.
가입 기관:
- HUG 주택도시보증공사 → https://www.khug.or.kr/
- SGI서울보증 → https://www.sgi.co.kr/
- HF 한국주택금융공사 → https://www.hf.go.kr/
보증보험 가입이 불가능한 집은 그 자체로 위험 신호다.
⑤ 집주인 대신 대리인과 계약하기 ❌
전세사기 사례 상당수가 대리 계약에서 발생한다.
대리 계약 시 반드시 확인:
- 인감증명서 (3개월 이내)
- 위임장 원본
- 임대인 신분증 사본
가능하면 계약 전 임대인과 직접 통화를 해두는 것이 안전하다.
법률 상담 →
대한법률구조공단
⑥ 관리비·공과금 체납 확인 안 하기 ❌
전세 세입자도 이전 거주자의 공과금 체납 영향을 받을 수 있다.
- 관리비 체납 여부 → 관리사무소 직접 문의
- 계약서 특약에 “체납분은 임대인 부담” 명시
작은 금액이라도 분쟁으로 이어질 수 있다.
⑦ 계약금 먼저 송금하고 계약서 나중에 쓰기 ❌
계약금 선입금 후 연락 두절 사례가 실제로 발생한다.
반드시 지켜야 할 순서:
계약서 작성·서명 → 특약 확인 → 임대인 명의 계좌 확인 → 계약금 송금
제3자 계좌 송금은 절대 금지다.
📋 2026 전세계약 체크리스트 요약
| 항목 | 확인 포인트 |
|---|---|
| 등기부등본 | 근저당·압류·신탁 여부 |
| 전세가율 | 70% 이하 권장 |
| 확정일자 | 잔금 당일 바로 |
| 전세보증보험 | 가입 가능 여부 |
| 대리계약 | 위임장·인감·직접 통화 |
| 관리비 | 체납 여부 확인 |
| 계약금 | 계약서 작성 후 송금 |
🚨 전세사기 예방 핵심 한 줄
“싸다고 바로 계약하지 말 것.”
시세보다 지나치게 낮은 전세는 반드시 이유가 있다.